Noul Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor din România – adoptat (Legea Nr. 169/2026)

Legea privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor („Codul Urbanismului”), Legea nr. 169/2026, a fost promulgată la 5 august 2026 prin Decretul Prezidențial nr. 720/2026 și publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026. Codul intră în vigoare la 15 zile de la publicare și abrogă, printre altele, Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul și Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții. 

Pe scurt – ce înseamnă acest lucru pentru dumneavoastră

• O avizare integrată, o singură platformă digitală. Documentațiile de urbanism parcurg acum o procedură unică de avizare integrată în fața Comisiei naționale și a comisiilor locale de avizare integrată, iar avizele necesare în vederea obținerii autorizațiile de construire se emit printr-un mecanism de acord unic, totul prin intermediul unei noi platforme naționale digitale. Odată obținute, nicio altă autoritate nu mai poate solicita avize suplimentare sau percepe taxe suplimentare pentru aceeași documentație depusă.
• Dreptul de superficie asupra proprietății private nu este reglementat ca temei pentru executarea lucrărilor de construire. Dreptul de a executa lucrări de construire/desființare și de a obține autorizația de construire este acordat expres (i) titularului dreptului de proprietate, și (ii) titularului altor drepturi reale corespunzătoare proprietății publice.
• Mai puține lucrări sunt scutite de orice formalitate. Numeroase lucrări curente – renovări, extinderi mici, compartimentări interioare, anumite construcții noi în mediul rural – care sunt astăzi exceptate, vor necesita cel puțin o notificare prealabilă, supusă unui termen de așteptare de 15 zile lucrătoare.
• Tăcerea înseamnă acum acord. Aprobarea tacită devine regula implicită atât în cadrul avizării integrate, cât și pentru avizele individuale solicitate prin cererea de autorizare, precum și în cadrul procedurii de notificare, cu excepții pentru instituțiile din domeniul apărării, ordinii publice și securității naționale.
• O amnistie limitată în timp – la un preț. O nouă autorizație de regularizare permite intrarea în legalitate a anumitor construcții neautorizate sau pentru care nu au fost respectate prevederile autorizațiilor de construire; timp de un an, aceasta se extinde și la alte categorii, însă la un cuantum de zece ori mai mare al taxelor de control ale statului și al taxei de autorizare, plus o majorare de 100% a impozitului local pe clădiri pe perioada în care construcția rămâne neregularizată.
• Termene noi pentru autorități și PUD. Planurile urbanistice generale (PUG) mai vechi de 7 ani trebuie actualizate în termen de 3 ani, sub sancțiunea pierderii de către autoritatea locală a accesului la fonduri publice; un proiect urbanistic de detaliu (PUD) poate modifica acum, în limite prestabilite, planurile de rang superior (de exemplu, o majorare unică de până la 20% a POT/CUT).
• Certificatele și autorizațiile deja emise sunt protejate. Certificatele de urbanism deja emise își păstrează valabilitatea, iar procedurile deja demarate rămân, în general, supuse legislației anterioare – a se vedea secțiunea „Efecte asupra documentelor de autorizare existente” de mai jos.
• Intră în vigoare în curând. Codul Urbanismului intră în vigoare la 15 zile de la publicarea în Monitorul Oficial, chiar înainte ca legislația secundară de aplicare să fie emisă (i.e., 25 august 2026).

Codul Urbanismului reprezintă un exercițiu de consolidare fără precedent: pentru prima dată, normele privind amenajarea teritoriului și urbanismul și normele privind autorizarea lucrărilor de construire/desființare sunt reunite într-un singur act normativ unitar, împreună cu cea mai mare parte a regimului calității în construcții. În plus, potrivit scopului declarat al Codului Urbanismului, rolul acestuia este și de a consolida și simplifica cadrul legal privind amenajarea teritoriului, urbanismul și construcțiile, de a digitaliza procesele de avizare și autorizare, de a crește transparența și accesul la documentațiile de urbanism și de a promova soluții de construire eficiente energetic și durabile.

Astfel, Codul Urbanismului reunește aceste trei categorii de norme și soluții simplificate într-un singur act normativ, structurat în două „cărți”:

• • Cartea I privind amenajarea teritoriului și urbanismul (norme comune privind avizarea, finanțarea și implementarea documentațiilor de amenajare a teritoriului/urbanism; zonificarea și normele urbanistice de bază; zonele protejate și monumentele istorice; operațiunile urbanistice; regimul de autorizare a construirii/desființării; și contenciosul administrativ specific domeniului), și
  • Cartea a II-a privind construcțiile (care acoperă clasificarea lucrărilor, ciclul de viață al proiectului investițional, cerințele tehnice, performanța energetică, transferul de riscuri, materialele, produsele și tehnologiile, sancțiunile și autorizarea lucrărilor de construire).

Principalele schimbări aduse de noul Cod al Urbanismului

• Procedura obligatorie de avizare/aprobare integrată, pe un singur traseu

Cea mai importantă schimbare structurală este introducerea unui mecanism obligatoriu de „avizare integrată”, pentru documentațiile de amenajare a teritoriului și de urbanism, pentru care se înființează două organisme noi cu caracter permanent: (i) Comisia națională de avizare integrată, care funcționează la nivel central, în subordinea ministerului responsabil în domeniul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor; și (ii) comisiile locale de avizare integrată, care funcționează la nivel de județ, zonă metropolitană, municipiu și oraș, în cadrul structurii de specialitate a arhitectului-șef.

Potrivit Codului Urbanismului, documentațiile de urbanism se aprobă pe baza unui aviz unic integrat emis de comisiile naționale și locale de avizare integrată, în timp ce cererile de autorizare a construirii sunt canalizate printr-o Comisie de acord unic, care funcționează prin intermediul unui Ghișeu unic dedicat.

Întregul flux – depunere, analiză, solicitări de clarificări și emitere – este destinat să se desfășoare prin intermediul Platformei naționale de planificare urbană și teritorială și de autorizare a construirii, o platformă digitală interoperabilă, care urmează să se interconecteze cu Platforma națională de interoperabilitate și cu Registrul Național al Registrelor (care cuprinde Registrul Național al Construcțiilor și Registrul Național al Clădirilor).

În acest sens, Codul Urbanismului înființează și formalizează Registrul Național al Construcțiilor și Registrul Național al Clădirilor aferent, ca principale registre digitale pentru datele privind construcțiile și performanța clădirilor, înlocuind treptat evidențele pe suport de hârtie (Cartea Tehnică) cu înregistrări digitale georeferențiate, interoperabile cu sistemele de cadastru și carte funciară.

Odată obținut avizul integrat/acordul unic (și, după caz, evaluarea strategică de mediu și avizele obligatorii din partea structurilor din domeniul apărării naționale/ordinii publice/securității naționale), nu mai pot fi solicitate alte avize sau aprobări separate din partea altor organisme – o schimbare netă față de practica fragmentată, cu avize multiple, din legislația actual aplicabilă. De asemenea, autoritățile nu au dreptul de a condiționa un aviz de obținerea altuia, de a solicita informații suplimentare față de conținutul stabilit prin lege și de a percepe taxe multiple pentru aceeași documentație de urbanism zonală/de detaliu depusă. 

În practică, aceasta înseamnă că un proiect este gestionat printr-o singură comisie și un singur dosar: odată emis avizul integrat, celelalte organisme nu îl mai pot redeschide, nu mai pot solicita avize noi și nu mai pot percepe taxe duplicate – eliminând o mare parte din întârzierile și incertitudinea de costuri generate de vechea procedură cu avize multiple.

• Planul urbanistic general al zonei metropolitane (opțional), actualizarea obligatorie a PUG, noi reguli privind PUD și o nouă taxă locală

Codul Urbanismului menține ierarhia deja cunoscută a documentațiilor de planificare (planuri naționale, județene, zonale/intercomunitare și locale; PUG, PUZ, PUD), dar introduce Planul urbanistic general al zonei metropolitane (PUGZM), cu caracter opțional, care permite ca toate unitățile administrativ-teritoriale dintr-o zonă metropolitană constituită să fie reglementate printr-un singur instrument, în loc ca fiecare unitate să adopte un PUG individual.

Autoritățile administrației publice locale trebuie să actualizeze Planurile urbanistice generale (PUG) mai vechi de 7 ani în termen de 3 ani de la intrarea în vigoare a Codului Urbanismului. Nerespectarea acestei obligații expune autoritatea locală vinovată la interdicția de a solicita sau de a beneficia de fonduri publice rambursabile sau nerambursabile. PUG-urile existente (inclusiv cele cu valabilitate prelungită) rămân valabile până la aprobarea documentației actualizate, dar nu mai târziu de acest termen de 3 ani. 

Cea mai importantă schimbare privește Proiectul urbanistic de detaliu (PUD, fostul „Plan urbanistic de detaliu”). Până în prezent, PUD avea o funcție exclusiv de detaliere și nu putea niciodată modifica documentațiile de rang superior (PUG/PUZ). Codul Urbanismului se îndepărtează substanțial de acest principiu: deși păstrează funcția generală de detaliere, permite în mod expres ca un PUD să modifice reglementările de rang superior, în limite prestabilite – de exemplu, o majorare unică de până la 20% a procentului de ocupare a terenului (POT) sau a coeficientului de utilizare a terenului (CUT), o majorare a înălțimii maxime admise, o schimbare a regimului de construire sau o parcelare de până la 12 loturi, pentru situații de fapt expres prevăzute. În practică, aceasta oferă dezvoltatorilor o pârghie limitată, dar utilă, de a ajusta un plan altfel obligatoriu – de exemplu majorând POT sau CUT cu până la 20% – fără procesul mult mai îndelungat de modificare a PUG sau PUZ.

În al doilea rând, elemente de conținut ale PUD care până acum erau reglementate doar la nivelul legislației secundare sunt acum prevăzute direct în Codul Urbanismului, alături de o listă extinsă și mai detaliată a aspectelor pe care un PUD trebuie să le trateze (compatibilitatea funcțiunilor, accesul și circulațiile auto/pietonale, corelate cu volumele de trafic din zonă, locurile de parcare, platformele de colectare a deșeurilor, locurile de joacă și bazele sportive, restricțiile rezultate din zone de protecție/siguranță, precum și regimul juridic al terenurilor).

În al treilea rând, Codul Urbanismului introduce o procedură dedicată, nereglementată anterior, de elaborare și aprobare a PUD: acesta trebuie elaborat ca studiu de specialitate în etapa de autorizare a construirii, în cel puțin două variante preliminare, analizate de Comisia tehnică de amenajare a teritoriului și urbanism, urmate de avizarea prin Comisia de acord unic – cu termene legale exprese (15 zile pentru avizul tehnic al arhitectului-șef și încă 15 zile calendaristice pentru aprobarea de către primar/primarul general/președintele consiliului județean).

În sfârșit, sfera de aplicare a PUD este extinsă pentru a acoperi proiectele de investiții în energie regenerabilă amplasate în intravilanul unei localități, cu condiția ca destinația propusă să fie conformă cu documentația de rang superior – o extindere tematică fără corespondent în reglementarea anterioară.

Separat, consiliile locale, Consiliul General al Municipiului București și consiliile județene primesc opțiunea de a institui o nouă taxă locală, respectiv taxă locală de echipare a teritoriului, ca instrument de finanțare a lucrărilor de infrastructură ce deservesc zonele acoperite de documentațiile de amenajare a teritoriului/urbanism.

• Noi tipuri și termene pentru certificatele de urbanism

Codul Urbanismului înlocuiește regimul certificatul de urbanism unic și uniform reglementat în prezent, cu:

• • cinci tipuri distincte de certificate: (a) pentru informare; (b) pentru operațiuni cadastrale; (c) pentru construirea/desființarea clădirilor și a amenajărilor; (d) pentru construirea/desființarea lucrărilor inginerești; și (e) pentru construcții cu caracter special;
  • termene de emitere mai scurte și diferențiate pentru fiecare tip de certificat, cuprinse între 5 și 15 zile lucrătoare, față de termenul unitar actual de 30 de zile, respectiv de 15 zile lucrătoare pentru cel emis în scop de construire;
  • plafoane legale de valabilitate de 12-36 de luni (până la 60 de luni pentru investițiile publice), însoțite, pentru prima dată, de un mecanism expres de prelungire;
  • un proces digitalizat, incluzând emiterea automată a certificatului pentru informare;
  • sancțiunea nulității pentru certificatele incomplete, mult mai severă decât actuala răspundere disciplinară/contravențională; și
  • un regim distinct și mai detaliat pentru certificatele de urbanism pentru operațiuni cadastrale, împreună cu sancțiunea expresă a nulității absolute în cazul operațiunilor și/sau actelor încheiate în lipsa unui certificat de urbanism.

În practică, solicitanții beneficiază de certificate mai rapide și adaptate scopului urmărit, dar trebuie să aleagă tipul corect și să depună o documentație completă încă de la început – un certificat incomplet este acum nul, nu doar neregulat, iar operațiunile cadastrale sau actele cadastrale încheiate fără un astfel de certificat sunt lovite de nulitate absolută.

• Dreptul de superficie asupra proprietății private: nereglementat ca temei pentru executarea lucrărilor de construire

Un aspect demn de semnalat pentru oricine planifică dezvoltarea un proiect pe un teren aflat în proprietate privată este că, potrivit Codului Urbanismului, dreptul de a executa lucrări de construire/desființare este acordat expres (i) titularului dreptului de proprietate, și (ii) titularului "altor drepturi reale corespunzătoare proprietății publice"; prin urmare, a doua categorie este limitată la drepturile reale deținute asupra proprietății publice (precum dreptul de administrare sau dreptul de concesiune).

Anterior, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții („Legea 50/1991”) autoriza orice titular al "unui drept real asupra unui imobil", fără a distinge între proprietatea publică și cea privată, ceea ce însemna că dreptul de superficie constituit asupra unui teren aflat în proprietate privată era, și rămâne până la intrarea în vigoare a Codului Urbanismului, un temei legal acceptat pentru obținerea autorizației de construire.

Întrucât aceasta structură este frecvent utilizată în proiectele de dezvoltare din domeniul energiei regenerabile, acest aspect merită o atenție deosebită. Nu este încă clar dacă acest lucru rezultă dintr-o opțiune deliberată de politică legislativă sau dintr-o omisiune de redactare, astfel recomandăm monitorizarea practicii administrative, a oricărei jurisprudențe, precum și a eventualelor modificări viitoare aduse Codului Urbanismului cu privire la acest aspect specific, înainte de a vă baza pe un drept de superficie asupra unui teren proprietate privată ca temei pentru o cerere de emitere a unei autorizații de construire potrivit Codului Urbanismului.

• Regim de autorizare diferențiat și simplificat

Autorizațiile de construire și de desființare rămân necesare ca regulă, însă Codul Urbanismului diferențiază procedura în funcție de categoria lucrărilor – clădiri, lucrări inginerești și amenajări (lucrări de amenajare a terenului/peisagistice) – și, în mod notabil, permite în mod expres ca anumite lucrări să fie executate:

• • în baza unei proceduri simplificate de notificare (de exemplu, executarea de lucrări de construire noi în afara zonelor protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice, exclusiv în mediul rural, cu anumite restricții tehnice, înlocuirea împrejmuirilor existente cu altele noi, înlocuirea acoperișului existent, modificări de compartimentare interioară nestructurală, demontabilă, din materiale ușoare, cu condiția ca lungimea și/sau profilul căilor de evacuare să rămână neafectate, schimbări de destinație fără a fi necesare lucrări de construire/desființare); sau
  • fără nicio formalitate, în loc de autorizare completă (în principal, executarea de lucrări de reparații sau intervenții minore asupra clădirilor existente amplasate în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice).

Astfel, în timp ce Legea 50/1991 prevedea un regim unic și larg de scutire („nu este necesară autorizație”), aplicabil atât în interiorul, cât și în afara zonelor protejate, Codul Urbanismului restrânge drastic categoria „fără nicio formalitate”, limitând-o strict la zonele de protecție a monumentelor istorice și la zonele construite protejate, și mută marea majoritate a lucrărilor curente – renovări, extinderi mici, compartimentări interioare, schimbări de destinație și construcții noi în mediul rural – în categoria intermediară a notificării simplificate. Ca urmare, o lucrare care astăzi este complet scutită de orice formalitate poate necesita, sub Codul Urbanismului, cel puțin o notificare, supusă unui termen de așteptare de 15 zile lucrătoare. În practică, proprietarii care planifică lucrări mici ar trebui să introducă acum, în calendarul de începere a lucrărilor, o etapă de notificare de 15 zile lucrătoare, acolo unde anterior nu era necesară, și să confirme din timp dacă o anumită lucrare este scutită, doar supusă notificării sau necesită în continuare o autorizare completă.

De asemenea, atunci când o singură investiție presupune o construcție nouă, modificări, intervenții asupra clădirilor existente și desființare parțială/totală, simultan, este necesară o singură autorizație de construire, care acoperă diferitele categorii de lucrări – înlocuind practica autorizațiilor multiple, frecvent întâlnită sub Legea 50/1991. În practică, o schemă mixtă – construcție nouă, modificări, lucrări asupra unei clădiri existente și desființare parțială – poate fi acoperită printr-o singură cerere de autorizare, în loc de mai multe cereri derulate în paralel, reducând atât volumul de documente, cât și riscul ca autorizațiile să nu mai fie corelate între ele.

Codul Urbanismului păstrează, în linii mari, aceeași hartă instituțională utilizată sub Legea 50/1991: autorizațiile continuă să fie emise de președinții consiliilor județene, Primarul General al Municipiului București și primarii municipiilor, sectoarelor, orașelor și comunelor, în funcție de amplasament și de tipul lucrărilor. Cu toate acestea, procedurile sunt regândite în jurul noilor comisii de avizare integrată și al platformei digitale, în locul procesului secvențial, pe suport de hârtie, de colectare a avizelor prevăzut de Legea 50/1991. Excepția este reprezentată de dispoziția tranzitorie specifică Municipiului București, care pune în aplicare rezultatele referendumului local din 2024 privind transferul de competențe între Primăria Generală a Municipiului București și primăriile de sector. Începând cu 1 noiembrie 2028, structura de specialitate responsabilă cu amenajarea teritoriului și urbanismul din cadrul aparatului de specialitate al Primarului General al municipiului București se reorganizează într-o direcție generală, condusă de arhitectul-șef al municipiului București, asistat de șapte arhitecți-șefi adjuncți, ale căror atribuții vor fi stabilite prin dispoziție a primarului general. Începând cu aceeași dată, competențele și atribuțiile exercitate în prezent de primarii de sector se transferă Primarului General al municipiului București și noii direcții generale. Transferul este susținut și de un calendar de implementare: până la 1 iulie 2027 trebuie adoptate actele normative și administrative necesare – inclusiv o hotărâre de Guvern, inițiată de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației, care va stabili modalitatea de organizare a transferului de competențe, personal, patrimoniu, baze de date și arhive (în format fizic și electronic), împreună cu impactul bugetar și investițiile necesare. Orice cereri sau proceduri administrative aflate în curs de soluționare la autoritățile de sector la data transferului vor fi predate autorității nou competente, care le va continua, fără reluarea procedurii administrative.

• Regimul aprobării tacite 

Codul Urbanismului păstrează și formalizează logica aprobării tacite, deja anticipată prin modificări aduse Legii 50/1991 prin ordonanțe de urgență: atunci când autoritatea/instituția avizatoare nu răspunde în termenul legal de analiză și nu emite un refuz motivat, avizul respectiv se consideră acordat (aprobare tacită), cu excepții importante pentru autoritățile din cadrul Sistemului Național de Apărare, Ordine Publică și Securitate Națională. Astfel, Codul Urbanismului consacră aprobarea tacită ca regulă implicită și structurală pe trei paliere procedurale distincte: (i) avizarea integrată a documentațiilor de amenajare a teritoriului/urbanismului, (ii) avizele individuale solicitate prin cererea de autorizare a construirii, și (iii) procedura de notificare simplificată. În fiecare caz, tăcerea autorității competente este considerată un răspuns favorabil, la împlinirea termenului legal aplicabil. În practică, dacă autoritatea lasă termenul să expire fără un refuz motivat, solicitantul poate continua pe baza faptului că avizul este considerat acordat, prin depunerea dovezii cererii și a unei declarații privind faptul că nu a primit un refuz motivat la cererea sa – însă având în vedere excepțiile privind apărarea, ordinea publică și securitatea națională înseamnă că, în aceste situații, acest lucru nu poate fi presupus pentru orice aviz, astfel încât fiecare palier trebuie verificat înainte de a considera aprobarea tacită.

• Noile autorizații de „modificare” și de „regularizare”

Codul Urbanismului formalizează „autorizația de modificare” pentru schimbările intervenite pe durata de valabilitate a unei autorizații existente și introduce „autorizația de regularizare” pentru categorii definite de lucrări.

Autorizația de modificare este un instrument nou și dedicat, care înlocuiește practica actuală de sub Legea 50/1991, care impunea o autorizație de construire complet nouă ori de câte ori proiectul se modifica pe parcursul execuției. Astfel, dacă proiectul se modifică pe parcursul execuției (de exemplu, beneficiarul dorește să modifice configurația unui etaj sau să repoziționeze o parte a clădirii), titularul autorizației trebuie să solicite o autorizație de modificare, depunând o documentație de autorizare actualizată, care reflectă modificările propuse. Condiția esențială este ca modificarea să se încadreze în limitele avizului de mediu, ale aprobărilor și avizelor deja obținute pentru autorizația inițială, precum și în reglementările urbanistice aplicabile – de exemplu, dacă avizul de mediu inițial acoperea o anumită suprafață construită și modificarea nu o depășește, autorizația de modificare poate fi emisă rapid, fără reluarea integrală a procedurii de avizare. O autorizație de modificare încetează valabilitatea autorizației inițiale doar pentru elementele modificate; lucrările respective trebuie să urmeze noua autorizație, în termenul de valabilitate al autorizației inițiale.

Autorizația de regularizare este un instrument nou, reglementat expres, cu o sferă de aplicare strict delimitată, care vizează legalizarea construcțiilor existente, edificate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia. Sfera de aplicare este strict limitată la: (i) locuințe unifamiliale (parter sau parter și etaj) cu suprafață construită de până la 150 mp, care nu sunt monumente istorice și nu sunt amplasate în zone de protecție a monumentelor sau în zone construite protejate; (ii) anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole, tot de până la 150 mp; și (iii) lucrări de închidere a balcoanelor, fără extindere pe domeniul public.

Cu titlu tranzitoriu, pentru o perioadă de până la 1 an de la intrarea în vigoare a Codului Urbanismului, regularizarea poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții decât cele enumerate mai sus (de exemplu, construcții realizate în lipsa autorizației de construire sau cu nerespectarea acesteia), sub rezerva respectării reglementărilor urbanistice, a cerințelor fundamentale de calitate și a obligațiilor fiscale – însă, în acest caz tranzitoriu, taxele de control ale statului și taxa de autorizare sunt de zece ori mai mari decât cele normale, un cost punitiv menit să descurajeze construcția neautorizată și să mențină această cale strict excepțională și tranzitorie. De asemenea, pentru clădirile neregularizate, impozitul local pe clădiri se majorează cu 100% de la data constatării situației de neautorizare, până la regularizare sau desființare; plata impozitului majorat nu regularizează, prin ea însăși, construcția. După expirarea termenului tranzitoriu de 1 an, autoritatea locală poate desființa direct lucrările neautorizate (recuperând costurile) sau, după caz, trebuie să solicite instanței desființarea, printr-o acțiune introdusă de primar în termen de 30 de zile de la expirarea termenului.

• Construcții fără autorizație – termen de prescripție

Mecanismele de bază sunt preluate, în mare parte neschimbate, din Legea 50/1991: lucrările neautorizate rămân contravenție, organul de control trebuie să dispună conformarea, regularizarea (dacă este cazul, în baza noii autorizații de regularizare) sau desființarea, iar dacă persoana sancționată nu se conformează, autoritatea trebuie să obțină o hotărâre judecătorească, executorie pe cheltuiala celui vinovat, dacă termenul este depășit. Totuși, Codul Urbanismului introduce un termen de prescripție expres de 10 ani, care curge de la finalizarea efectivă a lucrărilor, pentru dreptul autorității de a introduce o acțiune în instanță pentru desființarea sau regularizarea construcțiilor neautorizate, fără o normă expresă privind efectul de fond al împlinirii acestui termen fără introducerea unei acțiuni.

• Sancțiuni și contravenții: un regim extins semnificativ și mai detaliat

Codul Urbanismului nu se limitează la a redenumi cadrul sancționator moștenit de la Legea 50/1991 – acesta este extins și restructurat substanțial prin:

• • o listă semnificativ mai amplă a faptelor sancționabile – un număr considerabil de contravenții noi, fiecare corelată cu una dintre noile instituții create chiar de Codul Urbanismului (de exemplu, executarea lucrărilor fără notificarea prealabilă necesară; solicitarea de avize nejustificate; respingerea nejustificată a unui aviz; nerespectarea termenelor legale);
  • un nou factor disuasiv: amenda pentru depășirea regimului de înălțime – o amendă calibrată sever pentru depășirea regimului de înălțime aprobat – de la 50.000 lei la 500.000 lei pentru fiecare nivel suplimentar neautorizat. Aceasta este o sancțiune complet nouă, care vizează o practică specifică și recurentă de piață: supraetajările neautorizate, realizate peste ceea ce permite autorizația de construire;
  • avertismentul ca sancțiune alternativă – Codul Urbanismului permite, pentru anumite fapte enumerate expres, aplicarea unui avertisment o singură dată, la prima abatere – o flexibilitate complet absentă din regimul anterior;
  • o structură mai detaliată și mai coerentă – Codul Urbanismului reorganizează și cadrul sancționator propriu-zis. Contravențiile privind regimul de autorizare sunt acum separate expres de contravențiile privind regimul construcțiilor – o îmbunătățire structurală clară față de Legea 50/1991, care grupa toate faptele sancționabile într-o singură prevedere, indiferent de natura lor sau de etapa procesului la care se refereau.

Efecte asupra documentelor de autorizare existente

Codul Urbanismului cuprinde un regim tranzitoriu, menit să protejeze documentele de autorizare și procedurile deja aflate în derulare, cu relevanță practică directă pentru orice proiect care deține în prezent, sau se află în curs de obținere a unui certificat de urbanism sau a unei autorizații de construire:

Proceduri în curs privind documentațiile de amenajare a teritoriului și de urbanism: Procedurile de elaborare, avizare și aprobare a documentațiilor de amenajare a teritoriului și de urbanism, demarate anterior intrării în vigoare, rămân supuse legislației în vigoare la data inițierii lor, mai precis, data la care actul administrativ în baza căruia a fost demarată procedura a fost adus la cunoștința terților. Prin excepție, pentru avizele care nu au fost încă obținute, dosarul poate fi totuși direcționat către noua comisie de avizare integrată, printr-o analiză simplificată, luând în considerare avizele deja obținute (care își păstrează valabilitatea).

Certificatele de urbanism deja emise: Acestea își păstrează valabilitatea. Autorizația de construire/desființare ulterioară va fi emisă de autoritatea competentă la data emiterii certificatului de urbanism (sau de autoritatea competentă potrivit noului Cod al Urbanismului), pe baza avizelor solicitate prin acel certificat, aplicate potrivit legislației în vigoare la data emiterii certificatului.

Dacă, între emiterea certificatului de urbanism și solicitarea autorizației, se schimbă, potrivit Codului Urbanismului, competența de emitere a autorizației de construire/desființare, autoritatea nou competentă va emite autorizația pe baza certificatului de urbanism deja obținut și încă valabil – cu excepția cazului în care solicitantul a depus deja cererea de autorizare la autoritatea care era competentă potrivit legislației anterioare, situație în care aceasta din urmă rămâne competentă să finalizeze procedura.

Lucrări în curs de execuție: Recepțiile parțiale pot fi efectuate potrivit regulilor noului Cod al Urbanismului, chiar și pentru lucrările aflate deja în execuție la data intrării în vigoare a acestuia.

Regulamentele anexate anumitor Hotărâri de Guvern existente privind calitatea în construcții (metrologie, asigurarea și controlul calității, categorii de importanță, urmărirea în exploatare, agrement tehnic, verificarea și expertizarea proiectelor/execuției, recepția lucrărilor și activitatea de reglementare tehnică) rămân în vigoare până la modificarea lor.

Intrarea în vigoare 

Codul Urbanismului intră în vigoare la 15 zile de la publicarea în Monitorul Oficial al României, Partea I. Este de reținut că Codul Urbanismului precizează expres că intrarea sa în vigoare este automată și nu este condiționată de adoptarea prealabilă a legislației secundare sau terțiare (norme de implementare, metodologii etc.) – ceea ce înseamnă că Codul Urbanismului devine aplicabil chiar înainte ca toate ordinele ministeriale, metodologiile și procedurile avute în vedere să fi fost emise.

Hotărârile de Guvern în vigoare, adoptate în temeiul actelor normative abrogate ca urmare a intrării în vigoare a Codului Urbanismului, rămân aplicabile până la intrarea în vigoare a hotărârilor de Guvern cu același obiect de reglementare, care vor fi adoptate de Guvern în temeiul prevederilor Codului Urbanismului. Cu toate acestea, orice dispoziții contrare Codului Urbanismului se abrogă.

Mai multe termene de implementare urmează intrării în vigoare: Comisia națională de avizare integrată trebuie organizată și operaționalizată în termen de 45 de zile lucrătoare de la publicare; autoritățile locale trebuie să organizeze și să operaționalizeze Comisia locală de avizare integrată și comisia de acord unic în același termen de 45 de zile lucrătoare; toate autoritățile sau entitățile emitente de avize, aprobări și autorizații în domeniul urbanismului și construcțiilor trebuie să își revizuiască și să își actualizeze procedurile în conformitate cu prevederile Codului Urbanismului în termen de 120 de zile de la publicarea Codului Urbanismului în Monitorul Oficial al României.

Ce ar trebui să faceți acum

• Verificați încadrarea fiecărui proiect activ în regimul tranzitoriu. Faptul că un proiect rămâne sub incidența vechilor reguli sau trece sub incidența noilor reguli depinde de etapa exactă la care a ajuns dosarul respectiv; acest lucru este verificat cel mai bine proiect cu proiect, înainte de orice depunere nouă.
• Evaluați cu atenție fereastra de regularizare de un an. Pentru construcțiile neautorizate, calea tranzitorie este largă, dar în mod deliberat costisitoare; raportul cost/beneficiu diferă de la caz la caz și ar trebui evaluat înainte de a vă baza pe această opțiune.
• Pregătiți-vă pentru proceduri digitale, guvernate de termene stricte. Aveți în vedere noua platformă, depunerea prin Ghișeul Unic, inclusiv procedurile aplicabile până la funcționarea acestor platforme digitale, precum și termenele legale (inclusiv aprobarea tacită), în calendarul proiectelor și în aprobările interne.
• Monitorizați interpretările și modificările legislative privind chestiunea dreptului de superficie. Recomandăm monitorizarea practicii administrative, a jurisprudenței, precum și a eventualelor modificări viitoare aduse Codului Urbanismului, cu privire la aspectul specific al utilizării unui drept de superficie asupra unui teren proprietate privată drept temei pentru o cerere de autorizare a construirii.