În data de 8 decembrie 2025 a fost promulgată Legea pentru modificarea art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, precum și pentru completarea art. 26 din Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996 (în continuare „Legea”). Aceasta urmează să fie publicată în Monitorul Oficial și va intra în vigoare în 3 zile de la publicare.
Legea propune o reglementare mai riguroasă a obligațiilor dezvoltatorilor imobiliari, în special în ceea ce privește tranzacțiile imobiliare cu bunuri viitoare de tipul unităților individuale din cadrul condominiilor. Aceasta introduce noutăți precum limitarea avansului perceput de dezvoltatorii imobiliari, instituirea unor mecanisme de transparență financiară, precum și reglementarea procedurii de preapartamentare a imobilelor aflate în curs de edificare.
În continuare vom trece în revistă cele mai importante modificări pe care Legea le va aduce pe piața imobiliară.
Preapartamentarea construcțiilor de tip condominiu aflate în curs de edificare
Modificările aduse Legii cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996 introduc, cu titlu de noutate, operațiunea de preapartamentare, o etapă intermediară care presupune:
▸deschiderea cărții funciare a construcției bun viitor de tip condominiu, și
▸deschiderea de cărți funciare individuale pentru fiecare unitate individuală din cadrul condominiului bun viitor;
Preapartamentarea se va realiza, sub formă de act autentic, pe baza autorizației de construire, a documentației aferente acesteia, precum și în baza documentației cadastrale de preapartamentare întocmite de personal de specialitate.
Prevederile privind operațiunea de preapartamentare vor intra în vigoare în termen de 3 luni de la publicarea Legii în Monitorul Oficial.
Condiții de formă și publicitate pentru încheierea promisiunilor de vânzare-cumpărare
Promisiunile unilaterale de vânzare sau de cumpărare, precum și promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare (denumite, în continuare, promisiuni, pentru scopul prezentului articol), având ca obiect unități individuale din cadrul condominiului viitor sau locuințe individuale viitoare, vor putea fi încheiate numai în formă autentică, și numai după îndeplinirea următoarelor condiții prealabile:
▸deschiderea cărții funciare individuale a unității individuale din cadrul condominiului bun viitor sau a locuinței individuale viitoare, potrivit procedurii de preapartamentare;
▸notarea autorizației de construire în cartea funciară respectivă;
▸obținerea extrasului de carte funciară pentru unitatea individuală viitoare sau după caz, pentru locuința individuală viitoare.
Ulterior încheierii promisiunii, notarul public va solicita notarea acesteia în cartea funciară deschisă pentru unitatea individuală viitoare sau locuința individuală viitoare, obiect al promisiunii.
Având în vedere amânarea intrării în vigoare a prevederilor privind preapartamentarea, notarea autorizației de construire și a promisiunii va fi făcută în cartea funciară a terenului, separat pentru fiecare unitate individuală viitoare.
Limitarea privind cuantumul și destinația avansului solicitat de dezvoltatori la încheierea promisiunii
O altă limitare adusă de Lege se referă la avansul perceput de dezvoltatorii imobiliari la încheierea promisiunilor având ca obiect o unitate individuală din cadrul condominiului bun viitor sau o locuință individuală viitoare.
Astfel, dezvoltatorii imobiliari vor putea percepe un avans în cuantum de 25% din prețul de vânzare, pentru partea de rezistență, și, ulterior finalizării acestei etape, un avans în cuantum de 20% din prețul de vânzare pentru partea de instalații. Aceste avansuri vor fi virate într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, deschis pentru realizarea proiectului imobiliar respectiv și vor putea fi cheltuite doar în acest scop.
Convențiile privind rezervarea cumpărării
Legea impune un regim strict și în ceea ce privește convențiile privind rezervarea cumpărării unităților individuale din cadrul condominiului viitor sau a locuințelor individuale viitoare. Aceste convenții, încheiate în practică anterior promisiunii sau contractului de vânzare, vor avea o valabilitate limitată de 60 de zile, iar avansul plătit pentru încheierea acestora va fi limitat la 5% din prețul de vânzare.
Sancțiuni aplicabile dezvoltatorilor imobiliari
Utilizarea sumelor achitate de către promitenții-cumpărători în alte scopuri decât cele legate de dezvoltarea proiectului imobiliar va constitui contravenție, în cazul în care nu îndeplinește condițiile unui infracțiuni, și va fi sancționabilă cu amendă în cuantum de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului imobiliar, declarată în anul fiscal precedent.
